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日本买房租房:房租合约到期后的更新费问题

发布时间:2019-01-21 关键词:日本买房租房,日本买房,日本租房
日本买房投资,在租房这方面来说,中国和日本是有很大不同的,下面日本东宁地产为您带来日本买房租房的相关信息,希望能够对您了解日本买房租房提供帮助。

在日本租房子是一件比较复杂的事情,和国内不同的是,除了基本的房租、押金、中介费之外,还要支付给房东1-2个月房租的“礼金”。礼金和押金不同,是不会退还给租客的,是作为感谢费“自愿”给房东的。

但是如果合约到期后,要续约时呢?

还会有新的费用吗?

这次将说明在租赁物件续约中发生的“更新费”。

租房合同的更新费,是指在旧的租房合同到期后,如需续约的话,需缴纳的费用,费用一般为1个月的房租。

在合同更新的时候,居住费用会急剧上升,给家庭带来的负担和影响也很大,所以,相关的更新费用是人们比较关注的话题。

由于在日本各个地方都发生了“更新费无效”的审判,在日本地方法院和高等法院的判决中,判例就分为两种,因此,在最终判决之前,每个人都很关注。

 

日本买房租房:房租合约到期后的更新费问题

 

更新费说到底就是商业习惯

签订房地产租赁合同的时候合同期限是非常重要的项目,在合同中会注明从“xx年xx月xx日到xx年xx月xx日” 为2年租赁期限,在其旁边会有一个模糊“更新费用”项目的规定,“租户在支付1个月新租金的更新费用后,可以更新租赁合同。”

更新费用是在日本房地产交易中很重要的事项,但实际上,在日本法律和条例等方面是毫无根据的规定,只有以往的商业惯例为依据。

 

日本买房租房:房租合约到期后的更新费问题

 

有关更新费用惊人的地域差

在日本租房,除了特殊的物件以外,几乎所有合同上都有“每隔2年更新一个月的更新费”的规定。

但是根据日本国土交通省制定的“民间租赁住宅的实态调查”显示,更新费征收比率每个地区都不同,神奈川县是90.1%、千叶县是82.9%、东京都65.0%、埼玉县61.6%、京都府55.1%、爱知县40.6%、冲绳县40.4%。虽然大阪府和兵库县没有更新费用,但是在兵库县有96.0%、大阪府29.9%的敷金(押金)折旧。

同样的关西地区,如果到京都府的话,情况又完全不一样,为了更好的保存古都,很多租赁合同中规定,每隔1年就有1个月的更新费用,或者每2年有2个月的更新费用,除此之外,也有1年需要2个月的更新费用的合约。

 

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更新费用来做什么

更新费用给租客留下了就像对更新工作的事务手续费一样的印象。虽然以前介绍了出租房屋的“管理费”并不仅限于管理,但是关于更新费用,真的没有什么特定的用途。更新费用根据更新后的房租计算,房东收取钱后,把一半的钱交给不动产中介商作为制作新合约的制作费。
 

更新费到底是有效还是无效的

居住费用是很多家庭支出中最大的一项费用,尤其是续约时,更新费用的增加导致支出的增加,因此很多人对于更新费用表示不满。

但是根据日本《消费合同法》第10条规定,“民法、商法和其他法律不符合公共秩序的规定,如果限制了消费者的权利或者是加重了消费者义务的消费者合同条款,违反了日本民法的第1条第2项规定的基本事项,单方面损害消费者利益的行为是无效的。”

因为此规定,更新费用是无效的讨论从很久以前就存在了,并在日本各地被提出诉讼,日本地方法院、高等法院在有效和无效的情况下进行了不同的判决,如果最后判决“更新费无效”的话,这样一来,到目前为止的租赁业务就会被全盘推翻,所以很多人一直关注着审判的动态。

但是这个问题被日本最高法院判决,“在更新租赁住宅合同时,只要不存在与房租相比过高的费用,那么更新费用就是有效的”,因此,“更新费是有效的”这一判决确定。

Ps:虽然根据大法院判决确定了更新费用是合法的,但即便如此,还是在网络上流传着“合法地取消更新费”这样的报道。

 

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更新时是月租谈判的绝好机会

更新时其实是房租协商的绝好机会,如果家里的房租和周边的行市相比有明显过高的情况,那么通过管理公司向房主提出建议,就可以进行研究。合同上的更新费用规定是“一个月的房租”,这样一来,如果在房租协商中成功的话,更新费用也会相应的减少。

 

日本买房租房:房租合约到期后的更新费问题

 

在日本租赁住宅里生活是由于在租客和租主之间有着信赖关系才会成立的,在日本和房主之间的信赖关系很重要,一般情况下尽可能不要惹火房主,而且很多费用也不是一成不变,是可以协商的,所以如果在日本租房时要充分注意到这一点。

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