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东京大阪京都三大房产投资地如何选择?

发布时间:2018-12-28 关键词:东京房产,大阪房产,京都房产
日本房产投资中,东京大阪京都房产投资如何选择?日本东宁地产为您带来东京房产,大阪房产和京都房产的相关信息,希望能够对您提供一定的帮助。

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随着国内投资者开始不断选择将资产配置到海外,投资市场的选择也成了一门学问,首先是大批投资者拿着资产冲向泰国,占据了曼谷外国人投资的半壁江山,仅接着菲律宾、越南、柬埔寨也纷纷“沦陷”。但别忘了,就在距离我们地理位置相当近的地方,还有一颗失落的投资明珠——日本。
 

首先从资产全球配置的角度来看,为什么投资日本?

日元是标准的避险货币之一。世界上利息最低的国家之一,连续27年成为世界最大净债权国,日元流动性高三大原因为日元的套系交易提供沃土。

上世纪90年代的房产泡沫之后,日本房价经历了长时期的下跌,但今年迎来了27年地价的首次上涨,日本房市的转折点来了。

日本的房价目前还处于低洼地带,且大部分都是小户型,不仅购房成本偏低,而且贷款利率偏低。

日本的不动产买卖制度完善,租赁市场稳定,投资比较有保障。

今天就为大家带来日本三大投资热门城市 东京/大阪/京都 的全面解析,为您铺平投资日本的广阔道路!

 

东京大阪京都三大房产投资地如何选择?

 

关键词:

东京:日本政治、经济、文化、教育中心,世界最大的城市圈及巨大的经济圈,2020年奥运会即将再次举办

大阪:日本经济重镇,三得利等大企业的总部所在地,彩都、梅北、东大阪、大阪海湾,四大产业集聚基地

京都:千年古都,世界上最著名的旅游胜地之一,传统产业与高新科技产业共生共存
 

01 自然·人口

东京

作为日本的首都,东京既是日本政治、经济、文化、教育中心,也是世界有名的经济中心。

根据联合国的2014年统计数据,东京都市圈大约拥有3780万人口,是世界最大的城市圈及巨型经济圈,远远凌驾于纽约、伦敦国际大都市。不仅如此,东京都市圈将持续迎来人口的净流入,人口总量持续猛增,即便到了2030年,预计东京圈的这一地位仍不会动摇。
 

大阪

大阪府位于本州岛的中西部,西临濑户内海(大阪湾),总面积约1905.14平方公里,仅占日本国土面积的0.5%,排名倒数第二。是近畿地区乃至整个西日本政治、经济、文化与交通中心。其人口总数名列东京都、神奈川县之后,位居全日本第三;人口密度仅次于东京都,位居全日本第二。

据2015年人口普查数据,大阪人口总数约883.9万人,三成以上集中在大阪市,老年人占25.7%。据日本国立社会保障人口问题研究所的推测数据,2040年该地区人口将减少至745.35万人,其中老年人约占36.0%,15岁以下人口仅占9.6%,老龄化将十分严重。
 

京都

京都府大致位于日本列岛的中心,总面积约4613.2平方公里,仅占日本国土面积的1.2%。京都与东京并列为现今日本最具代表性的文化橱窗。

据2015年人口普查数据,其总人口约261.04万人,55%以上集中在京都市。据日本国立社会保障人口问题研究所的推测数据,2040年该地区的人口将减少至222.36万人,其中老年人约占36.3%,15岁以下人口仅占9.6%,老龄化现象比较同样严峻。
 

02 经济

东京

2017年,东京GDP排名居世界第一位,甚至超过了第三名美国洛杉矶和英国伦敦的总和,可以说是名副其实的世界第一大都市。

东京都市圈是名副其实的引领世界经济的“巨型经济圈”。这里不仅集聚着2964家资本金10亿日元以上的大企业,相当于日本总数的一半;而且汇聚了超过2300家外资企业,相当于全国约76%;载入财富世界五百强的企业总公司数量也位居世界前列。这些为数众多的企业聚集带动了新的产业聚集,牵引着东京乃至整个日本的经济命脉。
 

大阪

大阪是关西地区的经济重镇,与京都、神户共同组成京阪神都市圈。在2016美国《财富》杂志评选的世界500强中,日本入选52家,其中有7家总部位于大阪,如伊藤忠商事、日本生命、关西电力、Panasonic。世界级化工巨头旭化成、本月8号宣布以460亿英镑收购爱尔兰制药巨头夏尔公司(Shire)的武田药品工业、创立于1899年的老牌食品企业三得利,总部亦位于大阪。

从北部到大阪湾沿岸,该地区形成了各具特色的四大产业集聚基地:彩都、梅北、东大阪、大阪海湾地区。
 

京都

作为千年古都,京都市的产业结构有着显著独到的特色,传统产业与高新技术产业的共生共存。在京都,不仅坐落着清水寺、金阁寺、银阁寺等17项世界文化遗产,而且拥有西阵织、京友禅、清水烧等74种历史悠久的指定传统工艺。

更重要的是,京都从未固步自封,历来富有进取心和变革精神。从传统陶艺到陶瓷电容器,从纸牌到电视手机游戏,京都以传统产业为依托,孕育出一批全球领先的高新科技产业,如京瓷、欧姆龙、任天堂、岛津制作所。
 

03房价

日本的房产市场曾在上世纪80年代迎来了空前的繁荣:80年代初,整个日本的地价开始以“逆天”的速度节节攀升,1989年,国土面积仅为美国4%的日本,其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的4倍,房地产甚至一度成为了日本名副其实的支柱产业。

但时间到了1990年,随着日本股市的暴跌,日本的房地产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自首都东京开始破裂,直到到1993年,日本房地产泡沫全面崩溃。

巨大的房产“黑历史”其实使不少投资者都心有余悸,如今的日本房产会不会重蹈当年的覆辙?

答案是否定的,相信只要是悉心研究过日本房产的“昨天和今天”的,都会对其的“明天”充满信心。实际上,过去的近30年中,日本的房产市场经历过两次重挫,一次是上世纪90年代的房产泡沫,还有一次就是十年前的次贷危机,说是“重挫”,对投资者来讲却更像是“照妖镜”。两次大规模的重挫将日本房产原有的泡沫与水分几乎全部“榨干”,曾经虚假的繁荣退却,才更能让人看清它身上的未来。

事实上,从2013年开始,在日本政府宏观调控的努力之下,以东京、大阪、京都为首的日本主要城市的地价便开始实现了缓慢且持续的增长。

 

东京大阪京都三大房产投资地如何选择?

 

东京

随着近几年日本经济增长稳定,日本的房价整体开始进入缓慢回升阶段,东京房价也首先发动起势,公寓价格指数(下图中红线)首先发起攻势,四年时间由100飙升到了130,给了不少投资者极大的信心。

 

东京大阪京都三大房产投资地如何选择?

 

2020年的东京奥运会将带动日本的建筑、交通和旅游等相关产业。由于基础设施投资和外国游客的增加,预计未来东京房价将以每年10%的速度增值。

2018年第二季度的最新数据显示,东京该季度的房价涨幅达到了6.78%,房产成交均价在4200万日元/套(约人民币260万)左右,按照日本普遍的小户型公寓来计算,房产均价在4-6万人民币/平米左右。

 

东京大阪京都三大房产投资地如何选择?

 

大阪

 

东京大阪京都三大房产投资地如何选择?

 

相对首都东京,大阪的房价仅为其的60-70%,价格相对适中,吸引了不少投资者。不仅如此,其房价长势也十分令人满意:2018年第二季度的最新数据显示,大阪的房价涨幅高达13.9%。

2018年第二季度大阪公寓的成交均价在2400万日元/套(约人民币149万)左右,均价在2-4万人民币/平米上下。

京都

 

东京大阪京都三大房产投资地如何选择?

 

2018年第一季度,京都的公寓价格实现了15%的价格上涨,按照近年来的房价走势来看,京都公寓的价格波动较大,但整体呈现上升趋势。

第二季度京都公寓成交总价2600万元/套(约人民币160万),整体均价与大阪不相上下。
 

04 租售比

 

东京大阪京都三大房产投资地如何选择?

 

日本入住率前5名的城市分别为:大阪84%,东京79%,京都71%,福冈71%和爱知县70%。

 

东京大阪京都三大房产投资地如何选择?

 

三个城市公寓的租售比以东京领先,最新数据显示,东京目前的租售比可达到6%上下。而大阪和京都平均可达到4-5%左右。

投资重点

东京:2020年东京奥运会带来房产新机遇,房价涨幅预计可达10%,租售比可达6%左右

大阪:2025年大阪万博会、2019年G20峰会成为促进为大阪房产繁荣的“金三角”,房价涨幅高达13.9%

京都:旅游胜地,民宿风情带来房产投资新模式,投资门槛低,价格低,供求关系紧张

总体来看,日本房产目前仍处于挫败后的恢复阶段,但未来预期十分良好,目前已经初见端倪,市场相当稳健,基于现阶段的日本整体情况来看,更加适合长期投资,因为日本的租赁市场相当完善,对于长期持有赚取租金来时十分具有优势,并且三大城市的租售比相较国内来看也十分出众。

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