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26 年来首次上涨!日本住宅地价最高近24万人民币

发布时间:2018-03-31 关键词:年来,首次,上涨,日本,住宅,地价,最高,近,24万,
商用地块依然是日本总体地价的驱动因素,尤其是在东京、大阪、名古屋三大城市圈,今年1月录得3.9%的价格同比增速。除三大城市圈外,地方商用地块的价格二十六年来首度出现同比增

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摘要:商用地块依然是日本总体地价的驱动因素,尤其是在东京、大阪、名古屋三大城市圈,今年1月录得3.9%的价格同比增速。除三大城市圈外,地方商用地块的价格二十六年来首度出现同比增长,录得0.5%。

首先,日本地价下跌多年,泡沫差不多挤干净了,大趋势是止跌回升。

26 年来首次上涨!日本住宅地价最高近24万人民币

看看这张日本地价变化率长期走势图就很明显了。

请注意,这张图的纵轴是地价变化率,而不是地价。

地价变化率是地价的一阶导数,和地价不同,不要看成地价。

日本地价从1985年后开始暴涨,1990年前后涨幅减少,出现多空对战,

1992年开始下跌,跌价最猛烈的是1993年,之后跌幅减少缓慢阴跌,

98年金融危机后,跌幅再度扩大,2005年后,跌幅开始减少,2006年开始会涨,

2008年后遇到金融危机,跌幅又开始扩大,2010年后跌幅降低,今年终于止跌回升。

这张图其实蕴含着很多宝贵的经验。

比如,地价涨的时候很快很猛,后来涨幅减少,涨不动了,

之后开始下跌,跌的时候先是很快很猛,后来是漫无止境的持续阴跌。

大城市地价反应快,涨跌一起。

小地方地价反应慢,只是跟涨跌。

大城市的地价涨得快,涨得多,跌得快,跌得多。

小地方的地价涨得慢,涨得少,跌得慢,跌得少。

其次,日本央行多年实行货币量化宽松政策,安倍晋三上台后,撤换掉不听话的白川芳明,提名听话的黑田东彦做日本央行行长。黑田东彦上台后,实施大规模量化宽松政策,超越普通的量化宽松政策,名叫量化质化宽松。通过利率、量化和质化三个维度,来施行超级宽松货币政策。

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不仅把存款准备金率降低为负利率,向商业银行发放大规模超低息贷款,还大量购买国债、公司债、短期票据,乃至直接出手购买ETF。2016年时候,日本央行就已经成为日经225指数中81家公司的前五大股东。

日本央行史无前例的量化质化宽松,对通胀率没见得有多大影响,但是却实打实地带动了资产价格上行,日本股市估值大幅上涨后,多余的资金流入土地市场,带动土地价格回升。

第三、日本老龄化、少子化严重,人口从农村流失到城市。

人口老龄化严重,村镇无劳动力,都流向了城市,从农村来到城市,当然要租房子或买房子。
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因此,日本农村的农业土地价格下跌,但城市的商用土地价格上涨。

第四、日本将要举办奥运会,刺激旅游业发展,带动土地价格上涨。

日本是离中国最近的发达国家,有着丰富的旅游资源。中国人富裕起来后,大量涌入日本旅游,刺激日本旅游业高速发展。
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旅游业兴旺后,带动了相关的交通行业、住宿行业、餐饮行业、零售行业等,接待游客的能力不足,需要增加投资,购买土地,扩大经营。加之2020年东京奥运会,旅游人潮涌入,届时会怎样可想而之。

第五,日本量化宽松多年,把日元汇率压低到低于正常水平,吸引了很多外国投资。

比如,中国的春秋航空,就是一个典型的例子。早在十年前,趁着日元低利率就布局日本。
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以佐贺机场为例,佐贺县政府对春秋航空的航线实施了3年的航运支援计划,

包括给予4.1万日元(约合2522元人民币)的起降费、18万日元(约合1.10万元人民币)的管制使用费,以及机组每人3000日元(约合184.5元人民币)的住宿补贴,3年补贴金额最大达5.4亿日元(约合3321万元人民币)。

但是,仅靠低成本航空不太赚钱,春秋航空开始全方位一条龙经营。

近几年,春秋航空投入大量资金,在日本开设了旅行社、酒店、商场等各种企业。

这些企业很多都需要购买土地、建造房屋,修建适合中国人口味的旅游设施。其他航空公司和企业,也开始加入战局,在日本招兵买马,买房置地。

除了企业,还有很多外国个人投资日本房地产,带动土地价格上涨。

当年某大老虎就在日本购置了两套最贵的别墅。

也有很多人为满足投资移民要求,在日本买房置业。

比如日本投资经营者签证,只需要投资500万日元即可,也就是人民币30万。

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很多人去日本成立公司,买下公寓楼出租,或买下停车场出租等,近几年,还有很多人在日本购置温泉酒店等特色产业。

有了投资经营者签证,就能合法地留在日本,并且享受日本的医保,

配偶和子女也能跟着过去,子女接受义务教育能获得日本政府补贴。

五年后可以加入日本国籍,不想换国籍的,十年后可以拿日本永居。

当然具体要求很多,没那么简单,但还是有很多人能满足要求。

既能拿身份又能赚钱,吸引了一大批外国人。
这样的人多了,就带动了房地产市场上涨,最终影响到土地价格

 

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