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日本买房:城镇化率93%、老龄化越来越严重,日本人为什么还在疯狂投资房产?

发布时间:2021-01-12 关键词:日本买房
提起日本楼市,很多人第一时间想到1992年惨烈破灭的房地产泡沫。 今天的日本,城镇化率已经超过93%,位列世界之最,再也没有人口从乡村源源不断地流入。 老龄化现象也非常严重。65岁以上的人口比例高达27%,为了应对,日本甚至把最高工作年龄提高到了70岁。

提起日本楼市,很多人第一时间想到1992年惨烈破灭的房地产泡沫。

今天的日本,城镇化率已经超过93%,位列世界之最,再也没有人口从乡村源源不断地流入。

老龄化现象也非常严重。65岁以上的人口比例高达27%,为了应对,日本甚至把最高工作年龄提高到了70岁。

按照国内常见的分析逻辑,日本楼市早该进入了“烂铁时代”。

然而令人吃惊的是,东京的二手房交易仍然是量价齐飞,不仅日本人“买买买”停不下来,连众多国际机构也频频投资,在日本配置房产。

是什么力量,支撑了日本楼市的疯狂?

1.日本的二手房市场,行情一片火热,尤其是东京。

首都圈的成交件数已经连续四个季度上涨;成交单价自2013年第一季度至今,连续27个季度上涨。

这不是掘金酱在随便吹牛皮,数据来源日本重要的二手房市场追踪机构——东日本不动产流通机构(REINS)的调查结果。我们的“本日情报”专栏中,关于二手房的成交量以及单价变化情况,主要参考的就是这个网站,具体大家也可以自行上去查看:http://www.reins.or.jp/library/。

东日本不动产流通机构,是由国土交通大臣指定的计算机网络系统。它的职责广泛,与你我息息相关。只要你购买了日本房地产,就会跟这个机构打交道:在你购买二手房时这个机构都会备案,因为它负责保证日本房地产的履约效益。

由这个有官方背景的机构统计出来的数据,自然比从网上随便找来的数据更加可靠而且及时。

而这个机构最近发布的数据都指向一个事实——东京的二手房交易量价齐飞。

有人会说,这都是中国人去买房炒起来的!可掘金酱就纳闷儿了,咱们国内政策日益趋严,哪会有那么多国人有那么多海外资金去“爆买”东京大阪的房产?

在政策吃紧的2018年,全球房地产服务机构戴德梁行做了统计:中国境外地产投资总额为157亿美元,相较于2017年下降了63%。

注意!157亿说的可是包括美国、澳大利亚、英国、加拿大、东南亚一系列热门国家的总额,而且美国就包了大半。同年根据美国房地产经纪人协会(NAR)例行发布的外国人投资美国房地产的数据显示,2018年中国人在美国投资的金额为134亿美元。

在剩余的23亿占比中,日本最多也就1/4,算下来约为5.75亿美元。而就2018年上半年,日本房产交易总量就达到2.1万亿日元(约为194亿美元),我们普通人的房产持有总量,还不到别人半年的交易量。

2.不仅本国疯狂“买买买”,外国机构和个人也在重仓日本房产。

根据国土交通省在2018年公布的《关于日本不动产投资市场的现状》中显示,日本全国的不动产市值达到2562万亿日元(约为23.6万亿美元)。其中,2018年3月J-REITs上市的数量达到61件,实时市值达到12.3万亿日元。在过去的2017年,J-REITs的取得金额达到1.3万亿日元(约为119亿美元)。

J-REITs就是日本基金公司将房产股票化的上市基金,属于日本当地投资的部分,而仅仅这部分投资的总量,就远超过了中国民众在日投资不动产的总量。日本的J-REITs也是亚洲最大的房产信托投资基金。

除了上市的J-REITs(属于公募),资产投资总额从2010年到2018年逐年递增,至2017年12月达到将近2.5万亿日元的总量。因此,已知的2017年日本不动产投资总额达到14.8万亿日元。

我们再来对比一下外国在日本投资房产总额:

2017年,外国资金在日本的不动产投资总额破了纪录。外国资金在日本投资总额达到1.1万亿日元(约为97亿美元),其中资金超过一半来自美国,而非中国。

但1.1万亿日元与日本不动产总投资额比起来,仍然是小巫见大巫。

世邦魏理仕(CBRE)的报告中显示,海外投资者对日本房产的投资额,明显低于日本国内的投资总量。

所以,东京、大阪的房价涨涨不休的原因往往有两个:国际大机构,以及本地需求。

近几年,国际大机构频繁投资日本房产。我们此前也已经写过《不保本谈什么理财?连最保险的巨企都在这里重仓,大概没一个地方比日本更安全》,在这列出一份不完全交易名录:

这是一本在日本国内很有名的投资房产教学书,可以看到它是亚马逊购书的“第一名”,并且有日本本国专注于投资房产市场推荐过这本书,比如日本知名网站“健美家不动产”。

除了这本书,亚马逊上还有很多关于日本房产投资的书籍,评论最多的居然是关于空置房的投资!

人口老龄都避之不及了,还有日本人研究怎么买空屋!真真是贯彻了巴菲特的至理名言:“别人恐惧我贪婪”。

虽然日本人口老龄化是真实存在的,但是大城市如东京、大阪的人口仍然在增加。

特别是东京,它的人口体量至今是全球第一名,而且每年都维持着10万以上的人口流入。

这是个不可逆的趋势。换句话说,日本人口减少的时代可以解释为——人口向都市区集中的时代。

东京每年人口增长达到10万,但可供应的房产供应量只有6万,其中2万是新公寓。换句话说,东京的房产数量和人口流入量比起来,供不应求。

并且,日本人买房也不难。国人可能认为日本爸妈不会给孩子买房。事实并非如此。如今,不少日本年轻人也是利用父母的四个钱包买房。

在《卖房子的女人的逆袭》这部日剧中,就有一集专门讲述年轻夫妇和自己父母因为想买的房不同而产生分歧的故事。父亲执意要自己的女儿和女婿买他想要的房子,不然就不给钱。

与此同时,日本不论买自住房还是投资房,利率都比较低(普遍低于3%),甚至有的银行还能用自住房的利率去购买投资型房产。也就是说,许多日本人自己也知道,买个房投资赚租金,负担不大还赚钱。

所以,为什么日本的二手房价、成交量会连续上涨?本国人的需求才是最刚的道理。

这就应了开头那位“聪明的仁兄”的前半句话,日本存款利率接近于零,那房子为什么日本人不去投?不,他们会投。只是你认识的日本人可能正好不投,而读得最多的也是国内媒体对日本“低欲望”的反复报道,才下了“日本人不投资房产”的结论。


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