日本高GDP区域房产受青睐：空置率10%以下

在老龄化的日本，有些地区的人口却是净流入的，而这些地区也成为外国买家们的目的地。下面两张图为日本总务省所做的人口变动报告，反映过去十年日本地方行政区的人口增减。我们可以看到，关东地区的东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县人口均有增加。

2005-2015日本地方行政区人口增长率

下图中可以看到近五年来，人口增长较多的城市也集中在关东地区、近畿地区(大阪附近)、福冈县等地方。人口净增长对经济、房屋租赁市场是利好因素。

日本人口主要集中在关东地区(东京周边)，占33%，4300多万人。其它人口集中的地方还有近畿地方(大阪、京都城市群)2250万人，中部地方(名古屋市，长野、静冈、新泻、山梨等)2150万人。

2010-2015年日本人口增减排名前十的城市

日本各地区GDP和人均GDP排名前三的地方行政区(下图)，也是日本人口集中的三个地方，关东、中部和近畿地区。日本人口集中地区是人均GDP高的地区。这些地区并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响，因此受到海外买家者青睐。

外国助力：外国游客、外国在留者、外国资本

近年来，日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起，日本政府提出了“观光立国”的政策，希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标，将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

赴日旅游消费额与访日外国游客人数变化

根据日本观光厅的数据，去年日本入境游客已达到1974万人次，比前一年增长32%;而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元(约合2301亿人民币)。随着外国游客增多，日本酒店业不堪重负，促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好无疑会给日本短租、民宿市场带来相当程度的推动作用。

日本主要行政区在留外国人数量变化

日本近三年来外国人增长率保持在1%-2%之间。其中，关东地区无疑是吸引外国人居住的地区(上图)。东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县的外国居民增长率名列前茅。在本国人口负增长的情况下，外国人口净流入趋势(尤其是关东地区)，能为日本的三大都市圈带来更多的有效需求，这也成为海外买家考虑的因素之一。